V časopise OKOLO BYTU vyšel únorovém čísle tohoto roku zajímavý článek, který pojednává o problematice domů, kde je část SVJ a část BD. Lze takový dům rekonstruovat? Zde naleznete odpověď.
Bydlet v domě, které vlastní bytové družstvo, má své výhody. Ve srovnání s SVJ vyřešíte řadu situací snadněji a rychleji. Komplikovanější bývá soužití v domě, kde kromě družstva existuje již i SVJ. Nás ale bude především zajímat rekonstrukce, kterou má tento dům poměrně nedávno za sebou. Jak je to v tomto případě? Liší se v něčem rekonstrukce domu v SVJ od družstevního? Jak to tady probíhalo a případně – co by dnes, s odstupem času, udělali třeba jinak?
PLÁNOVÁNÍ REKONSTRUKCE JE U DRUŽSTVA SNADNĚJŠÍ.
I když Ostrava patří mezi velká města, minout tento výškový panelový dům prakticky nemůžete. Je hned u kruhového objezdu a díky svým 17 patrům společně s trojicí sousedních domů výrazně převyšují všechny okolní stavby. Hned na parkovišti se potkáváme s Milanem Tomanem ze společnosti TOMAN FINANCE group, s.r.o. a Ing. Jiřím Revendou, ředitelem bytového družstva SBD Vítkovice, které je nadále většinovým vlastníkem domu, ačkoliv dům je od konce roku 2016 zapsán v obchodním rejstříku jako Společenství vlastníků Dr. Martínka 1489. Jako zástupce domu vzápětí přichází Hana Slípková, předseda samosprávy, revizor SVJ Dr. Martínka 1489 a člen představenstva SBD Vítkovice. Připojuje se k nám i Tomáš Straub, majitel stavební firmy Straub, která revitalizaci tohoto bytového domu zajišťovala.
Obcházíme zrekonstruovaný dům a pak už míříme dovnitř domu do tepla. V malé zasedací místnosti na nás už podzimní sychravé počasí nemůže a společná rekapitulace začíná.
Většinový podíl v domě stále zůstává bytovému družstvu, i když je zde již založeno i SVJ, které má v současnosti osm členů. „Ve srovnání s městy, jako je například Praha, je na Ostravsku zájem o vlastnictví bytu určitě nižší a mnoho domů stále zůstává družstevních, případně s většinovým podílem družstevních členů. V případě zájmu o převod bytu do vlastnictví s těmito družstvy spolupracujeme. Naše bytové družstvo má se zakládáním SVJ dlouholeté zkušenosti a dosud jsme jich založili už více než 150, zhruba u stovky současně zastáváme funkci předsedy. Pro 120 dalších domů poskytujeme správu majetku,“ informuje Ing. Jiří Revenda, ředitel SBD Vítkovice. Z praxe může potvrdit, že je družstevní vztah k bytu výhodou. Typický je příklad dlužníka, kde má bytové družstvo více možností, jak neplatiče řešit, případně minimálně zajistit, aby dluh dále nenarůstal. Existenci dlužníků a výše nedoplatků je ze strany statutárních zástupců u SVJ často podceňována. Právě v případě, že dům plánuje rekonstrukci a bude žádat o úvěr, je existence dlužníků – jejich počet, výše dluhu a správné postupy při vymáhání, jedním z důležitých hledisek pro posuzování úvěrové žádosti. Není žádným tajemstvím, že u SVJ je řešení obtížnější než u bytového družstva, ale o to je důležitější dodržovat správný postup.
KOMPLEXNĚ, NEBO PO ETAPÁCH?
Zda a kdy se pustit do rekonstrukce se v domě řešilo poměrně dlouhou dobu a výrazný pokrok v řešení přišel až s novou samosprávou. „Přípravu provázela také řada schůzek a konzultací s vedením SBD Vítkovice, které bylo v té době jediným vlastníkem“ říká statutární zástupce domu Hana Slípková. „S rekonstrukcemi máme značné zkušenosti a v současnosti nám chybí zrekonstruovat zhruba čtyřicet domů z tří set, kde máme stále většinový podíl,“ dokládá dlouholeté zkušenosti Ing. Jiří Revenda, ředitel SBD Vítkovice.
Společně se shodli na nezbytnosti komplexního řešení. „Z naší strany se jedná pouze o doporučení a dále záleží na tom, jaké řešení členové družstva odhlasují, “ upozorňuje Ing. Jiří Revenda.
ÚVĚR, NEBO NAŠETŘIT?
Jestli dům potřebuje pouze vyměnit okna nebo novou omítku, nebývá problém tyto výdaje financovat z vlastních zdrojů. Rozsáhlejší akce, jako byla i rekonstrukce bytového domu Dr. Martínka 1489, je vzhledem k výši investice zpravidla financována prostřednictvím úvěru. Je to nejrychlejší cesta k celkovému zlepšení stavu domu a k úsporám, které s sebou modernizace přináší díky snížení
nákladů za vytápění a dalším opatřením. S tím jednoznačně souhlasí také Hana Slípková: „Na takto rozsáhlou rekonstrukci není možné ušetřit. Úvěr pro nás představoval jediné řešení.“
S komplexním postupem, zahrnujícím celkovou rekonstrukci domu v jedné etapě, souhlasí i Tomáš Straub ze stavební firmy Straub, která modernizaci realizovala. Už při prvních obhlídkách byl zřejmý nevyhovující technický stav domu, včetně rozestupujících se panelů. Postupné opravy by zde nebyly časově ani finančně efektivní. „U našeho domu Dr. Martínka 1489 se nám podařilo rekonstrukci odhlasovat v celé navrhované šíři,“ vrací se k přípravnému období Hana Slípková. Také tomu ale předcházela důkladná příprava. Chybovat při odhlasování záměru rekonstrukce a financování úvěrem
může přípravu rekonstrukce zkomplikovat.
JE NEZBYTNÉ DODRŽET SPRÁVNÝ POSTUP?
Před jednáním s bankou o úvěru jej musíte mít včetně všech parametrů schválen na shromáždění, stejně tak i záměr rekonstrukce domu. Při hlasování dbejte na to, aby vše proběhlo v souladu se stanovami, jinak banka nemůže výsledky přijmout. Pro SVJ by to pak znamenalo opakování shromáždění , což s sebou přináší nové časové i organizační problémy. „Je možné i využít variantu, aby shromáždění schválilo jen určité limity na maximální výši úvěru, maximální úrokovou sazbu a maximální splatnost a pověřilo výbor, aby vybral tu nejvýhodnější nabídku. Je to rychlejší a méně komplikované řešení, než nutnost opět svolávat shromáždění pro odhlasování finálního výběru,“ radí Dagmar Jonášová z Raiffeisen stavební spořitelny, která zvítězila ve výběrovém řízení
na poskytovatele úvěru pro rekonstrukci domu Dr. Martínka 1489 a doplňuje ještě jednu užitečnou radu z praxe: Důležité u těchto schvalování je myslet i na správnou formulaci, kterou předkládáte k hlasování. Schválíteli například úvěr na 18 milionů korun, pak skutečně musíte žádat o úvěr na tuto částku.
Vzhledem k tomu, že při schvalování ještě zpravidla není známa přesná cena rekonstrukce,
je vhodnější formulovat schválení jako úvěr s horní hranicí – například tedy do 18 milionů korun. V tomto případě nebude pro banku problém, když budete s tímto hlasováním nakonec žádat o úvěr nižší. „Současně se zápisem o hlasování o rekonstrukci a bankovním úvěru je potřeba doložit veškeré plné moci v případě, že některé jednotky byly na shromáždění zastupovány. Opět je dobré si ověřit, zda všechna zastoupení proběhla v souladu se stanovami, jinak je výsledek hlasování neplatný a banka je nemůže přijmout. Žádost o poskytnutí úvěru tak musí být pozastavena do doby nového
svolání shromáždění a hlasování. To vše může ohrozit předpokládaný termín rekonstrukce,“ upozorňuje na zbytečnou komplikaci Dagmar Jonášová.
U KOHO VZÍT ÚVĚR? POROVNÁVAT POUZE ÚROKOVOU SAZBU ROZHODNĚ NESTAČÍ
„Vybíráteli banku pro financování rekonstrukce bytového domu, je v první řadě nutné, aby to byla banka, která má s úvěry pro SVJ a bytová družstva zkušenosti,“ radí ředitel SBD Vítkovice a pokračuje: „S Raiffeisen stavební spořitelnou jsme rekonstruovali už řadu domů.Ve výběrových řízeních vítězí především pro výhodné úrokové sazby a dlouhodobě bezproblémovou spolupráci. Kalkulace, které v rámci výběrového řízení dostáváme, jsou vždy vypracovány přesně na míru konkrétního domu.
Díky individuálnímu přístupu se nám podařilo realizovat úvěry i u domů, kde to na první pohled vypadalo, že to nebude z nejrůznějších důvodů možné.“ Na jeho slova navazuje Milan Toman a upozorňuje na další velkou přednost, kterou uzavření úvěrové smlouvy u Raiffeisen stavební spořitelny přináší: „Pro běžné statutární zástupce bývají úvěrové smlouvy nepřehledné a jednání se zástupci banka nesrozumitelná a složitá. Při spolupráci se zástupci SVJ dostávám zpětnou vazbu, že se v úvěrové smlouvě Raiffeisen stavební spořitelny dobře orientují a podmínkám rozumí.
To považuji za důležité.“ Ředitel Bytového družstva Vítkovice oceňuje také komunikaci se zástupci Raiffeisen stavební spořitelny. „Kdykoliv potřebujeme, dostáváme konkrétní odpověď. Díky tomu nevznikají žádné nejasnosti a jsem přesvědčen, že i to pomohlo rekonstrukci domu Dr. Martínka 1489
odhlasovat.“ Cení si také celkový klientský servis, který u Raiffeisen stavební spořitelny trvá po celou dobu trvání úvěrového vztahu a nikoli jen do podpisu smlouvy o úvěru.
NA SPRÁVNÝ VÝBĚR FINANCOVÁNÍ VZÁPĚTÍ NAVAZUJÍ DALŠÍ KROKY
Pro statutární zástupce je příprava rekonstrukce, včetně financování, velký úkol s mnoha situacemi, se kterými se dosud nesetkali.
Pomoc, kterou jim společnost TOMAN FINANCE group, s.r.o. mohla poskytnout, jim ušetřila čas, peníze a také je ochránila od řady rizik chybného rozhodnutí. Servis TOMAN FINANCE group svou komplexností výrazně převyšuje rámec obvyklého finančního poradenství. „Naše společnost má za sebou již přes dva tisíce revitalizovaných domů ve vlastnictví bytových družstev i SVJ. Touto problematikou se specializujeme od roku 2004. Naše služby
nezahrnují jen zprostředkování nejvýhodnějšího financování, kdy spolupracujeme prakticky se všemi bankami na českém finančním trhu. Díky našim zkušenostem jsme schopni najít a nabídnout nejlepší podmínky, jaké trh v da ném oboru nabízí. Nejedná se přitom jen o služby, související s rekonstrukcí domu. Protože nabízíme komplexní služby, můžeme družstvům i SVJ připravit změnu stanov, pomoci
s mandátními smlouvami, organizací schůzí včetně naší účasti, výběrovými řízeními a dalšími úkony, ve kterých máme mnohaletou praxi. Díky tomu umíme vyřešit i řadu situací, se kterými si statutáři neví rady. Typická je například nízká účast na shromážděních, bránící v odhlasování – i ona má řešení.“
VĚNOVANÝ ČAS A PEČLIVOST SE VE VÝBĚROVÉM ŘÍZENÍ VYPLATILA
S vyřešeným modelem financování a projektem rekonstrukce bylo možné začít připravovat výběrové řízení na zhotovitele. Zde Hana Slípková oceňuje pomoc předsedů samospráv, jejichž domy již rekonstrukcí prošly: „Rady z praxe a zkušenosti byly přesně to, co nám pomáhalo při rozhodování. Hodně času jsme v rámci výběrového řízení věnovali také referencím,“ potvrzuje Hana Slípková osvědčený postup, který výrazně přispěl k výběru vítěze výběrového řízení. Reference ale také ověřovali. Zajímali se o rozsah víceprací, kvalitu realizace, vyřizování reklamací. „Do výběrového řízení
jsme vybrali tři firmy, zbylé navrhlo SBD Vítkovice ze svých ověřených partnerů.
Po zvážení všech kritérií a příznivé ceny, zvítězila firma Straub. Důvodem byla i komplexnost jejich nabídky, včetně zajištění veškerých statických posudků, jednání s úřady a všech ostatních požadavků.
BYDLENÍ V REKONSTRUOVANÉM DOMĚ MĚNÍ I PŘÍSTUP JEHO OBYVATEL
V době naší návštěvy od ukončení rekonstrukce uplynuly již 4 roky. Je tedy vhodná doba na zhodnocení. U tohoto domu to platí doslova a uvědomují si to i jeho obyvatelé. „Máme teď hezký dům, ve kterém se dobře bydlí a méně platí vytápění. Naším společným úkolem je dbát, aby dům zůstal co nejdéle takto hezký. K tomu nám pomáhá i kamerový systém. Mimochodem, máme jej zásluhou firmy Straub. Železný šrot ze sanace všech našich balkónů neskončil někde na skládce, ale ve výkupu,“ říká Hana Slípková. Tyto peníze firma investovala do nákupu a instalace kamerového systému v domě. Společný výsledek zdařilé rekonstrukce tohoto v mnoha ohledech neobvyklého domu si tak Společenství vlastníků Dr. Martínka 1489 dobře ohlídá.
