Na problematiku financování bytových družstev, stavebních bytových družstev a společenství vlastníků jednotek, jsme se zeptali Mgr. Karla Stejskala ze společnosti Toman Finance Group s.r.o.
Jak postupujete při změně starých úvěrů?
Dobrý den,
když se dostaneme do kontaktu s někým, koho zajímají možnosti změny stávajícího úvěru, který společenství vlastníků jednotek dále SVJ nebo bytové družstvo dále BD momentálně splácí, a případná úspora z toho plynoucí, postupujeme následovně. Nejdříve je zapotřebí, aby nám klient poskytl základní informace, a to kolik mají v domě bytů, a jaká je měsíční tvorba do fondu oprav. Dále je třeba mít k dispozici úvěrovou smlouvu, všeobecné obchodní podmínky vázající se k úvěrové smlouvě a nějaký aktuální výpis z úvěrového účtu. Díky tomu zjistíme, za jakých podmínek a případných sankcí klienta stávající bankovní ústav nechá klienta refinancovat / odejít. V některých případech tyto věci nelze vyčíst z úvěrové smlouvy ani ze všeobecných obchodních podmínek tak klientovi připravíme žádost, aby mu finanční ústav toto vyčíslení vystavil. Klienta se dále dotazujeme, zda čerpá dotaci od ČMZRB a.s., na úhradu úroků v programu Nový panel. V případě, že ano, potřebujeme i tuto smlouvu o státní dotaci, jelikož se od toho musí odvíjet modelace nového úvěru tak, abychom klienta o tuto státní dotaci nepřipravili. Následně požádáme bankovní ústavy poskytující produkty pro bytové domy o nabídku. Jakmile tyto nabídky shromáždíme, předáme je klientovi společně s jednoduchou porovnávací tabulkou, ze které klient získá přehled o tom, kolik finančních prostředku a v jakých bankách přeplatí jak na úrocích, tak na různých poplatcích, dále jaké má daný bankovní ústav výhody a nevýhody v porovnání s konkurencí. Klientovi samozřejmě dáme nějaké doporučení pro něj nejvhodnější nabídky, které vzejde právě z těchto parametrů a možností klienta. Nabídku, kterou si klient vybere, porovnáme se stávajícím úvěrem a klient tak vidí skutečnou úsporu. U větších bytových družstev či společenství vlastníků mohou být tyto úspory v řádu miliónů korun.
Za klienty s námi většinou jedná někdo z výboru společenství či představenstva bytového družstva.
Tato rozhodnutí však musejí být odsouhlasena shromážděním vlastníků či členskou schůzí, a i v tomto bodě rádi pomůžeme, dostavíme se na ono shromáždění či členskou schůzi a všem vlastníkům odprezentujeme nabídky, dále fundovaně zodpovíme dotazy, které mohou zaznít. Mezi nejčastější patří, jak jsme se dostali u úspory na tuto částku, jaké jsou poplatky, výhody a nevýhody refinancování,zda nebudou omezena práva k bydlení u družstevníků nebo vlastníků či dotazy ohledně převodu státní dotace Nový panel.
Následně klientovi pomůžeme s veškerou administrativou, pomáháme sehnat potřebné dokumenty, a poté připravíme veškeré formuláře a žádosti potřebné k vyřízení. Klient pak již víceméně jen podepisuje dokumenty, ke kterým vždy dostane vysvětlení. Za vyřízení úvěru jsme placeni bankami. Proč tedy nevyužít možnost pomoci, která je „zdarma“, když čas, který Vám ušetříme tím, že nemusíte jednat s jednotlivými bankovní ústavy, a že za Vás zpracujeme administrativu. Můžete využít mnohem příjemnějším způsobem. Mnohdy se navíc stává, že když klient jedná sám a upozorní stávající bankovní ústav, že se chystá refinancovat, banka si jej pozve na osobní jednání a nabídne nějakou střední cestu formou určitého snížení úrokové sazby, kterou klient pod určitým nátlakem při pocitu vítězství přijme. Jedná se však o Pyrrhovo vítězství, které naše klienty nečeká, jelikož nabídku stávajícího ústavu jednoduše zahrneme k ostatním nabídkám a porovnáme. Naše společnost je velmi úzce profilovaná právě na tento segment klientů, tedy na Bytová Družstva a Společenství vlastníků jednotek, což nám dalo možnost se s danou problematikou seznámit opravdu do hloubky. Naše znalosti neustále rozšiřujeme, aktualizujeme a doplňujeme.
Kdy jste začali spolupracovat s Buřinkou (SSČS)?
S Buřinkou spolupracujeme od roku 2012, tedy již nějakých 5 let.
Co Vás oslovilo na produktech Buřinky?
My, jakožto společnost specializující se na bytové domy, využíváme především produkt Obnova, který je dílem Stavební spořitelny České spořitelny, a.s., dále SSČS, a patří dlouhodobě ke špičce na trhu. Jde o produkt přímo pro Bytová Družstva a Společenství vlastníků jednotek. V porovnání s konkurencí je tento produkt zajímavý z několika důvodů. Samozřejmě jsou to nízké úrokové sazby, které SSČS dlouhodobě drží. Jedinečný je však tento produkt zvlášť z hlediska úvěrových podmínek. To, co se v produktu Obnova od SSČS považuje za standard, ve většině bankovních ústavů se vyřizuje na nějakou složitou výjimku, nebo dokonce klientovi nedokáží vyhovět. Konkrétně bych to shrnul do takovéhoto desatera:
1, Dobu splatnosti u Buřinky standardně vyřídíte v rozmezí 5 – 25 let, u výjimečných případů dokázali tuto dobu ještě prodloužit.
2, Můžete si zvolit fixaci úrokové sazby od 5 let, až po fixaci po celou dobu splácení
úvěru! To při dnešních úrokových sazbách může být obrovská výhoda, jelikož nikdo dnes neví, kde budou úrokové sazby za 5 let, natož například za 20 let.
3, Možnost kdykoliv a bez jakéhokoliv omezení vkládat mimořádné vklady a délku splácení úvěru tak zkracovat, či si nechat ponížit současnou splátku úvěru! Tento bod považuji za jeden z nejpodstatnějších, jelikož tímto postupem lze ještě o něco snížit úrokové zatížení.
4, Neúčtuje poplatek za rezervaci zdrojů – ŽÁDNÁ ZÁVAZKOVÁ PROVIZE!
5, SSČS nepožaduje převedení platebního styku BD či SVJ. Váš běžný účet může zůstat tam, kde v současnosti je.
6, Splácení úvěru provází velmi snadná administrativa, pouze si klient nastaví trvalý příkaz. Ve splátce klient splácí úvěr, poplatek za vyřízení úvěru a poplatek za roční vedení účtu.
7, Úvěr je bez zajištění, není zde ani žádná blokace určitého počtu měsíčních splátek, jak je u většiny produktů ostatních finančních ústavů běžnou součástí smlouvy, či vinkulace pojistného plnění.
8, Není zde žádná sankce za nedočerpání úvěru, což se u revitalizace Vašeho bytového domu může stát velkou výhodou. Každý, kdo se někdy pustil do nějakých stavebních prací, již ví, že ne vždy se úplně dodrží původní rozpočet. Mohou nastat nečekané problémy, které si vyžádají vícepráce, či se členové/vlastníci rozhodnou v průběhu prací, že když už tedy rekonstruují, nebylo by špatné přidělat to či ono. Není tedy od věci vyřídit si úvěr s menší rezervou, a ve chvíli, kdy ukončíte stavební práce, jednoduše bance oznámíte, že peníze, které ještě máte k dispozici, již nebudete potřebovat. Dojde k přepočtu délky splatnosti, nebo můžete požádat o přepočet výše splátky. Navíc máte možnost čerpat úvěr až 2 roky, což znamená, že máte možnost vyřídit jeden úvěr za výhodných podmínek na více projektů – např.: 1. rok nové výtahy, 2. rok zateplení domu. Úroky přitom vždy platíte pouze z aktuálně vyčerpané částky!
9, Nízké poplatky a především jejich přehlednost. Produkt Obnova má dva poplatky. Jedním je poplatek 0,5% za vyřízení úvěru, tato částka však činí maximálně 25.000,- Kč. Druhý poplatek je za vedení úvěrového účtu – ve výši 310,- Kč ročně! Oba tyto poplatky jsou již rozpočítány do měsíčních splátek, klient tedy každý měsíc zaplatí splátku úvěru a nikde již ani korunu navíc.
10, Rychlost vyřízení je většinou do 10 pracovních dní.
Jaké máte zkušenosti s programy IROP, Zelená Úsporám a PANEL 2013 + ?
Co se týče IROPU, ve spolupráci s našimi partnery jsme vyřídili desítky těchto dotací. Zelená Úsporám se týká pouze bytových domů v Praze, a i s touto dotací máme bohaté zkušenosti. Panel 2013+ může být zajímavý pro bytové domy, kde doba splatnosti nepřekročí 10 let. U vyřízení těchto dotací vždy záleží na individuálním posouzení jednotlivých případů, a je zde proto nejlepší osobní konzultace.
Ptal se: Martin Chára